董承非，最新发声！今年市场会很“混沌”，还谈到了地产股

3月14日，睿郡资产2026策略交流会在上海举办。

睿郡资产管理合伙人、研究总监董承非在会上做主题演讲，分享了他本人和睿郡对于投资的最新思考。谈到市场展望，董承非用“混沌”一词概括，他着重分析了智能汽车和地产两大行业，认为智能汽车大概率会变成一门好生意，而地产板块的风险得到充分释放，地产股目前是高风险高回报的投资。

智能汽车会变成一门好生意

在今年的“睿所思”中，董承非提出了三大课题:一、汽车智能化带来哪些变化？二、地产or地产产业链？三、昔日牛股今安在？

在演讲中，董承非把更多时间给到了智能汽车行业。在他看来，汽车电动化已经接近尾声，国产崛起、内卷严重，但汽车的智能化才刚刚开始。

为了研究智能化对汽车行业可能带来的变化，董承非回顾了手机、电视和清洁工具的智能化发展历程，并得出一系列思考和结论。他总结表示，智能化过程就是产品附加值中软件和算法比重增大的过程；智能化给消费者带来了新的价值，所以商业模式都是或多或少地改善。改善程度取决于智能化产品的难度、迭代深度以及产品功能扩展的幅度。智能化和行业集中度之间似乎没有直接的关联度。智能化能提升企业盈利能力和二级市场估值水平。

董承非认为，目前智能汽车还处于雏形阶段，未来智能汽车大概率会是一门好生意，就像智能手机一样，赢家可能是披着汽车外衣的AI企业。他进一步分析指出，汽车智能化是AI对汽车行业的重塑过程，是AI在物理世界的第一个入门级的应用。当消费者从驾驶工作中解脱出来后，车与消费者的互动体验成为关键，这会改变目前同质化的窘状，不同品牌的差异化拉大。智能化的过程也是快速迭代和残酷洗牌的过程，有能力的企业通过差异化的产品体验获得产品的溢价能力和产业链的话语权，没有能力的企业彻底沦为代工企业或者退出市场。如果智能汽车能像一个好的专职司机一样提供基本驾驶以外的服务，消费者肯定会买单，企业也能获得稳定的增值服务收入。

地产股现在是高风险高回报投资

董承非从2024年起便开始关注地产行业，此前曾提出过地产筑底的思考。不过，去年的地产数据，销售量和销售价格都低于他的预期。2025年以来，住宅市场继续去库存，新房+二手房成交已经企稳，租金收益率也对房价形成支撑。立足当下，对于地产，董承非仍保持着很高的关注度。

他分析表示，随着时间的推移，地产向上Beta的期权越来越大，参考国际情况，国内下跌幅度已经不小，国内政策已有明确态度转变迹象。就地产行业来说，可能会出现剩者为王的局面。参考美国情况，行业集中度会提升，市场修复，相关企业具备成长价值。而地产上下游中的建材行业也具有配置安全性，收入企稳、利润和资产质量修复，相关企业的分红意愿在增强。

对于地产板块，董承非给出了最新的思考和结论。在他看来，地产行业量和价格都接近底部位置，但什么时候能够反转也没有什么特别的看法，属于期权性质。地产板块的风险得到了充分地释放，地产企业有可能剩者为王，但是因为行业的杠杆属性，是高风险高回报的投资；地产相关产业链属于中风险中等回报的投资。

在演讲的最后部分，董承非还对历史上几轮主要的A股上涨做了回顾。他认为，这次AI浪潮，中国资本市场有望跑出更多优秀企业。

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